一紙降準文件打破了樓市冷清。

9月6日，“全面降準+定向降準”齊至，央行釋放長(cháng)期資金約9000億元。已經(jīng)入秋的樓市，仿佛接收到熱意的訊號。

作為近年來(lái)規模最大的一次降準，此后資金面雖將緩和，但在樓市政策收緊的情況下，資金難以大量流入房地產(chǎn)。今年“金九”恐成色不足，難再回溫。

事實(shí)上，今年8月以來(lái)，土地市場(chǎng)已降溫顯著(zhù)，量?jì)r(jià)齊跌，多城地塊底價(jià)成交或流拍，房企拿地歸于理性，加緊“御寒”意識凸顯。

對開(kāi)發(fā)商而言，下半年，資金命脈仍懸于一線(xiàn)——加緊回款，對沖刺千億的中小房企更是如此。

樓市利好有限

不同于前兩次降準，此次降準采取全面降準+定向降準組合的方式。其中全面降準釋放資金約8000億元，定向降準釋放資金約1000億元。

此前，今年1月、5月分別有兩次降準，使得住宅市場(chǎng)在今年春節后至5月期間出現了小陽(yáng)春。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，此次降準規模雖大，但并不是為了刺激房地產(chǎn)，因為降準前已多次針對房地產(chǎn)收緊政策、筑大壩，避免資金流入房地產(chǎn)，所以樓市再次出現小陽(yáng)春可能性不大。

從供給側看，7月份以來(lái)，房地產(chǎn)融資全面收緊，銀保監會(huì )、證監會(huì )先后發(fā)文對銀行貸款、信托、保險、海外債等融資渠道加強監管、實(shí)施專(zhuān)項指導。

從需求側看，此輪LPR改革中的5年期LPR主要針對個(gè)人住房按揭貸款，與針對實(shí)體經(jīng)濟的1年期LPR有效隔離，并且由于對房貸設置利率下限，防止寬松資金違規流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

加之，今年7月30日中共中央政治局會(huì )議強調“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”，也再次印證了房地產(chǎn)調控延續趨緊的態(tài)勢。

對此，恒大研究院院長(cháng)任澤平認為，此次降準對房地產(chǎn)融資收緊、針對房地產(chǎn)設置5年期LPR等政策，相當于搭建了實(shí)體與房地產(chǎn)之間資金流動(dòng)的“防火墻”。穩房?jì)r(jià)政策基調不會(huì )改變，但前期略悲觀(guān)的房地產(chǎn)形勢會(huì )有所好轉。

張大偉指出，此次降準的目的不是為了給樓市喘氣，樓市雖將有所獲益，但利好有限。對于購房者來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)貸款對于大部分銀行來(lái)說(shuō)依然是優(yōu)質(zhì)信貸業(yè)務(wù)，降準后LPR也有望下調。

國盛證券分析師任鶴認為，若LPR下調，居民對就業(yè)和樓市穩定的信心也會(huì )加強，在房企加大供貨的“金九銀十”季節，信心的恢復、銀行資金端的寬裕也將促進(jìn)銷(xiāo)售回暖。

他進(jìn)一步表示，在對房地產(chǎn)資金嚴管的政策背景下，盡管全面降準對房地產(chǎn)影響有限，但其對資金端的邊際改善亦可期。

長(cháng)城證券分析師陳智旭也表示，由于近幾個(gè)月連續發(fā)布多次對地產(chǎn)行業(yè)融資的限制政策，本次降準有望部分對沖此前融資收緊的影響，地產(chǎn)融資環(huán)境總體或邊際改善，但程度仍待后續觀(guān)察，規模較大、杠桿率較低的龍頭房企有望受益。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)提醒，后續要警惕房?jì)r(jià)重新炒作的風(fēng)險，實(shí)際上房?jì)r(jià)一漲就容易引起調控的升級，所以各地房地產(chǎn)運行中，應該充分利用此次寬松的貨幣流動(dòng)性來(lái)拉動(dòng)剛需購房需求和合理的改善性購房需求，但要防范各類(lèi)中介和代理機構虛假營(yíng)銷(xiāo)和慫恿購房者簽約的情況。

土地市場(chǎng)降溫

政策調控的效果反映在土地市場(chǎng)上立竿見(jiàn)影。房企融資渠道依舊緊縮，現金流緊張，下半年拿地更加謹慎，土地市場(chǎng)也隨之“入秋”。

中國指數研究院數據顯示，8月，全國300個(gè)城市共收獲出讓金3100億元，環(huán)比下降39%，同比下降17%，平均溢價(jià)率為9%，較上月回落5個(gè)百分點(diǎn)。

同時(shí)，土地流拍現象開(kāi)始增多。據克而瑞數據統計，8月熱點(diǎn)城市土地共流拍79幅，流拍率13.7%，比上月增加2.1個(gè)百分點(diǎn)。

以粵港澳大灣區市場(chǎng)為例，8月，大灣區整體土地市場(chǎng)競爭熱度明顯下降，土地溢價(jià)率持續走低。

根據合富研究院數據，8月以來(lái)珠三角9城中，包括中山、佛山、肇慶、惠州、珠海5個(gè)城市，均有土地出現流拍/終止、延期出讓。

其中，珠海8月僅成功出讓2宗居住用地，其余8宗地塊全部延期出讓?zhuān)恢猩浇衲暌詠?lái)僅成交2宗地塊，本月流拍地塊為今年第三宗地塊。

土地市場(chǎng)的轉冷，并非沒(méi)有預期。在8月份的中期業(yè)績(jì)會(huì )上，就有多家房企管理層表態(tài)，下半年將減少拿地甚至暫停拿地。

不止是旭輝、富力早早地傳出“暫停拿地”的消息，一向拿地激進(jìn)的融創(chuàng )中國主席兼執行董事孫宏斌也表示，下半年融創(chuàng )基本上沒(méi)有拿地指標，除非特別好的機會(huì )，但基本上在拿地這塊目前是停止的。

嚴躍進(jìn)表示，受市場(chǎng)降溫帶來(lái)的影響，企業(yè)為了防范風(fēng)險而選擇當前不去拿地，直到后續銷(xiāo)售轉好才會(huì )積極拿地。

“下半年房企去庫存是主要導向，包括積極獲取預售證和降價(jià)促銷(xiāo)。”嚴躍進(jìn)進(jìn)一步稱(chēng)。

據億翰智庫研究報告顯示，8月全國商品住宅銷(xiāo)售面積為1776.5萬(wàn)平米，同比下14.1%，環(huán)比下跌13.4%。

銀河證券研報表示，住宅銷(xiāo)售面積進(jìn)一步下降，市場(chǎng)房源減少，銷(xiāo)售面積的下滑主要是因為可售房源的減少。而住宅期房銷(xiāo)售仍然正增長(cháng)，也驗證市場(chǎng)并未進(jìn)入蕭條。

對于下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的展望，億翰智庫分析認為，預期隨著(zhù)“金九銀十”銷(xiāo)售旺季的到來(lái)，市場(chǎng)成交量會(huì )有所回暖。

嚴躍進(jìn)表示，因為降準和后續企業(yè)資金回籠，未來(lái)的銷(xiāo)售行情不會(huì )太悲觀(guān)。